Kaufpreisaufteilung Mietimmobilien in Gebäude- und Grund-und-Bodenwert

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Werte Kolleginnen und Kollegen,

Mit Urteil vom 26.11.2020, Az. IX R 26/19 hat der BFH die Anwendung der BMF-Kaufpreisaufteilungs-Arbeitshilfe zumindest für die Fälle eingeschränkt, in denen im Kaufvertrag eine Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude vorgenommen wurde. Diese Aufteilung könne das FA dann nicht einfach mit der Kaufpreisaufteilung widerlegen, sondern nur mit einem Gutachten.

Haben Kollegen/Innen für den klassischen Fall des Immobilienerwerbs (ohne vertragliche Aufteilung) bereits erfolgreich Fälle durchgebracht, in denen sie die Aufteilung des Kaufpreises abweichend bzw. ohne die Arbeitshilfe vorgenommen haben? Z.B. "nur" anhand Schätzung ins Blaue hinein z.B. 70% Gebäudewert und 30% Grund- und Bodenanteil?

Man könnte ja auch auf die Idee kommen, nur den Bodenrichtwert vom Kaufpreis abzuziehen und den verbleibenden Wert als Gebäudewert zu verwenden?

Oder wendet der Großteil der Beraterschaft "gnadenlos" die Aufteilungshilfe des BMF an, auch wenn sich dann nicht selten ein Gebäudewertanteil von unter 40% ergibt?

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Wir benutzen im Regelfall die BMF Kaufpreisaufteilung, sofern nicht ein Gutachten eines Sachverständigen vorliegt.

Das Finanzamt benutzt ebenfalls die BMF Kaufpreisaufteilung und fragt nach, wenn die Abweichungen zu groß sind. Spätestens dann muss man seine Schätzung begründen, was ohne Gutachten schwierig sein dürfte. Der hohe Bodenwertanteil liegt an den hohen Bodenrichtwerten, die kann man nicht wegdiskutieren.

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Im Zuge der tatsächlichen Verständigung habe ich das schon in 1-2 Fällen durchgebracht. 

Was aus meiner Sicht nach wie vor am vernünftigsten ist die Kaufpreisaufteilung direkt in den Kaufvertrag schreiben zu lassen, allerdings sollten die Bodenwerte halbwegs realistisch sein, dann wird das in 90% meiner Fälle vom FA so akzeptiert. 

@Robert1974 , die hohen Bodenrichtwerte lassen sich sehr wohl wegdiskutieren. Woher kommen diese denn ? Diese legt in aller Regel der Gutachterausschuss der Stadt fest. Diese wiederum werden abgeleitet aus den letzten Verkäufen in vermeintlich vergleichbaren Gegenden , Straßenzüge. Nun hat es aber unsere Einzelfallgerechtigkeit nun mal so an sich, dass Wohnung / Haus und Wohnung / Haus nicht unbedingt vergleichbar sind. Sei es der Zustand der Wohnung , sei der Stockwerk sei es  die rechte oder linke Straßenseite usw. . Hier habe ich schon geflissentlich mit dem Finanzamt gestritten.  In der Zukunft wird durch die neue  Berechnung der Grundsteuer ( Verkehrswertorientierung) dem Gutachterausschuss auch die indirekte Rolle des Steuergenerators für die Gemeinde zukommen und dann wird sich die Frage der Neutralität stellen. Allein an diesen wenigen Punkten sieht man jede Menge Angriffsflächen. Die Bodenrichtwerte sind ein Richtwert ja , aber auch nicht mehr. 

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Der Gebäudezustand lässt sich wunderbar im Tool zur Kaufpreisaufteilung berücksichtigen. Ein guter Gebäudezustand führt zu höheren Gebäudewerten. Bodenrichtwerte lassen sich sicherlich diskutieren, wenn es wenig Verkaufsfälle gab oder das Grundstück Besonderheiten aufweist (z. B.  ehem. Tankstellengrundstück) Ein Anruf beim Gutachterausschuss ist manchmal auch gut, die sind häufig sehr auskunftsfreudig. 

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Vielen Dank! Das klingt vielversprechend.

Ich bin gespannt, ob sich der Modernisierungsgrad herausfinden lässt - ich lasse den Mandanten bei der Hausverwaltung nachfragen.

Würden uns Mandanten VOR einem geplanten Immobilienerwerb einschalten, hätten wir die Möglichkeit, auf eine Aufteilung der Werte im Kaufvertrag hinzuwirken. 🙂

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Da gebe ich Ihnen gerne Recht, ich werde auch leider nicht immer vor dem Immo erwerb eingeschalten. 

Aber obacht bei den Modernisierungen, da kommen dann durchaus Nachfragen vom FA bzw. werden Nachweise über die wann durchgeführten Modernisierungen tatsächlich durchgeführt wurden. 

@Robert1974  Mit den Modernisierungen ist bekannt, nur häufig gerade bei älteren Immobilien und vielen Verkäufen häufig schwierig zu recherchieren.