DSGVO bei privater Vermietung // Geißel der Menschheit ? Spielwiese für asoziale oder bloß renitente Mieter ?

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Hallo Community,

einige 'schwierige' und/oder 'assoziale' und/oder 'bloß unangenehme' und/oder streitsüchtige Mieter haben offenbar eine nette Möglichkeit entdeckt, private Vermieter massiv mit dem Zauberwort "DSGVO" zu ärgern / zu nerven / zu stressen.

Aktuell habe ich selbst in einer Vermieter-Gemeinschaft solchen Ärger.

Es ist eigentlich lächerlich, mit welchen Argumenten solche Mieter um die Ecke kommen, aber wer kennt schon im Detail sämtliche Paragrafen der DSGVO und deren Anwendung bei der privaten Vermietung von Wohnraum.

Aktueller Fall 1: Mieterwechsel

der bereits ausgezogene Mieter zieht alle Register seines dummen Gehirns, um Ärger wegen der Verwendung seiner persönlichen Daten zu machen (Anschreiben, Abrechnungen, Nennung des Namens, der neuen Adresse etc.)

Aktueller Fall 2: Neuvermietung

es gab über 100 Bewerber für eine Wohnung

... gut möglich, dass hier auch wieder einzelne oder mehrere oder gar viele bei Ablehnung auf die Idee kommen, Auskunft zu verlangen, was man mit den bisher erfassten Daten gemacht hat und noch machen wird, wo und wie sie gespeichert sind, wem evtl. mitgeteilt, von wem und wie verarbeitet und wie gelöscht etc.

Wenn man wirklich jedes Detail der DSGVA berücksichtigt, kommt man nicht mehr zum normalen Arbeiten.

Soll man vom Gesetzgeber aus daran gehindert werden, als privater Vermieter in Eigenregie (ohne Makler) zu vermieten ?

Laut Auskunft einer Schutzgemeinschaft für Eigentümer gab es innerhalb dieser Schutzgemeinschaft noch keinen einzigen Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung wg. Datenschutzverletzungen.

Wir haben momentan 2 Mieter, die offenbar 'scharf' darauf sind, so etwas mal 'spaßeshalber' auszuprobieren, welchen maximalen Ärger man den Vermietern machen kann oder auch, was sich evtl. maximal dabei herausschlagen lässt (Schadensersatz etc.)

Man könnte wirklich manchmal ausrasten, wenn man nicht von Haus aus sooo harmoniesüchtig wäre 😎

Nachtrag:

vielleicht gibt es ja ein paar einfache Regeln, was man darf, was man nicht darf und wie man am 'sichersten' mit Mietern im Allgemeinen und 'besonderen Mietern' im Besonderen umgehen, z.B. kommunizieren sollte.

z.B. konkret :

wenn man per Serien-E-Mail eine Nachricht an alle Mieter versendet, kann es leicht passieren, dass man die Namen und E-Mail-Adressen versehentlich in das CC anstatt in das BCC schreibt.

Wäre das z.B. schon eine Datenschutzverletzung, weil die anderen Mieter des Hauses alle Namen und E-Mail-Adressen der übrigen Mieter sehen können ?

Ein Fachanwalt für Immobilienrecht hat mal in einer Veranstaltung gesagt, dass im Mietrecht der Datenschutz quasi ausgehebelt wird, weil die Mieter z.B. Auskunft über die Energie-Verbräuche der anderen Mieter erhalten (können)

Typo im Titel auf Wunsch des Autors korrigiert.

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... die beiden erwähnten 'schwierigen' Mieter haben mir als Miteigentümer sogar "Hausverbot" erteilt

... ok, das hat jetzt mit DSGVO nichts zu tun, zeigt aber, wie 'herzlich' ... ähm ... hässlich ... ähm ... hasserfüllt die Stimmung momentan ist

... fragt sich nur, ob eine 'zerrüttete Beziehung' zwischen Vermietern und Mietern als 'unzumutbar' und als Kündigungsgrund gewertet werden kann 😎

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neueste Idee eines 'schwierigen' Mieters:

... er will zur Not Mietminderung einklagen, falls man sich nicht außergerichtlich auf eine Entschädigung einigen könne, weil er ca 2 Wochen lang nicht lange genug warmduschen konnte 😁 

(Der Duschboiler war tatsächlich sehr klein und war nicht für langes Warmduschen von 'Nestflüchtlingen' aus dem 'Hotel Mama' vorgesehen. Jahrelang hatte sich niemand beschwert 😎)

... gehören solche Mieter etwa auch zu den sieben Plagen der Johannesapokalypse im Alten Testament oder hatte man damals noch nicht mit einer solchen 8. Plage gerechnet ? 😎

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Wenn das warme Wasser für 7 bis 10 Minuten reicht... hier hin verweisen: 

https://www.eau-thermale-avene.de/deine-haut/hautreinigung/richtig-duschen 

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Hallo @vogtsburger ,

tja, die DSGVO ist die Büchse der Pandorra ... damit kann man tatsächlich Leute ärgern und in den Wahnsinn treiben.

Da hilft nur, ruhig Blut zu behalten und sich ganz cool ein bisschem mit der DSGVO zu beschäftigen. Durch sie sind ja personenbezogene Daten geschützt. Ob der Energie- und Wasserverbrauch anderer Mieter im Haus durch die Betriebskostenabrechnung tatsächlich dazugehören, wage ich ernsthaft zu bezweifeln.

Allerdings: Wenn man mit Technik und Menschen umgeht, muss man einfach auf Manches achten. Dass man "aus Versehen" die cc- statt der bcc-Funktion verwendet, DARF eben einfach nicht passieren. Das muss man dann leider auch ohne "Wenn und Aber" eingestehen und sich dafür aufrichtig entschuldigen.

Im Übrigen schießen die Datenschützer bestimmt nicht sofort scharft, wenn sie von einem Mieter von solchen "Datenschutzverletzungen" erfahren.

Ich wünsche Ihnen gute Nerven und vor allem "ruhig Blut"; gerade im Umgang mit solchen Mitmenschen, deren charakterliche Schwächen und freche Drohgebärden einen eigentlich nur zu Mitleid veranlassen können.

Viele Grüße und einen schönen Tag.

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😂.... hätte ich früher wissen müssen .... dann wäre dem Mieter mit diesen Tipps auch ohne künstliche Energie heiß geworden ... 😂

... aber Spaß beiseite,

in mir reift mehr und mehr die Idee, gar nicht mehr zu vermieten, sondern evtl. sogar in das Lager der Mieter zu wechseln (bringt wahrscheinlich ein paar Vorteile mit sich)

... allerdings müsste man dann sich selbst auch in die laaange Schlange der Wohnungsuchenden stellen und darauf hoffen, dass man nicht sofort durch das Raster der Anbieter fällt

... wir erleben in letzter Zeit, dass sich Mieter dafür bedanken, dass man Ihnen eine Chance gegeben hat, z.B.  (aktuell) noch im Alter von 71 oder schon im Alter von 22

... da hätte ich früher bei meiner ersten Wohnung (mit 19) sicher alt ausgesehen  und würde jetzt vielleicht nicht mehr jung genug aussehen, um eine Chance zu erhalten 😎

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Den Mieter einfach ordentlich kündigen und fertig.

Und den Nochmieter bei allen unsinnigen Anfragen ignorieren. Soll er doch klagen, was die wenigsten dann tatsächlich auch machen. Das Risiko ist überschaubar und sollte eingegangen werden.

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@mic ,

... wenn die "ordentliche Kündigung" so einfach ginge wie es hier klingt, wäre das ein Segen.

Ich habe schon sehr lange niemandem gekündigt, erinnere mich aber, dass es sehr lange dauern und sehr teuer werden kann.

Selbst wenn ein Mieter damit aufhört, Miete und Nebenkosten zu zahlen oder sich anderweitig nicht an Regeln hält oder gar Schäden verursacht, scheint es kompliziert, langwierig und teuer zu sein.

Selbstverständlich ist beim Mieter im Zweifelsfall 'nichts zu holen' wg. angeblicher Privatinsolvenz oder Ähnlichem

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Hallo @mic ,

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@mic  schrieb:

Den Mieter einfach ordentlich kündigen und fertig.

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Dieser Tipp greift aber nur, wenn man bereit ist, auf Dummenfang zu gehen, oder? Denn meines Wissens kann man den Mieter einer Mietwohnung überhaupt nicht ordentlich kündigen. Das ist nur im Falle des Eigenbedarfes zulässig und dann auch mit sehr hohen Risiken verbunden.

Viele Grüße und einen schönen Tag.

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@vogtsburger schrieb:
[...]
... gehören solche Mieter etwa auch zu den sieben Plagen der Johannesapokalypse im Alten Testament 
[...]

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... ich muss mich selbst korrigieren :

die 7 Plagen stehen nicht im Alten Testament, sondern im Neuen Testament ...

... vermutlich wurde ich 'in die Irre geleitet', weil ich zur Zeit auch noch anderen Ärger mit Plagen aus einem alten Testament habe 😎

... bei der Durchforstung der entsprechenden §§ im BGB, im Erbrecht und im Mietrecht sieht man aber in beiden Bereichen, dass das Leben (juristisch) viel komplizierter sein kann als ursprünglich gedacht 😎

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Wann darf der Vermieter ordentlich kündigen?

Während Mieter keinen Grund angeben müssen, braucht der Vermieter einen Grund, wenn er einen Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen will. Das BGB nennt für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter folgende Kündigungsgründe:

• Eigenbedarf an der Wohnung
• Unwirtschaftlichkeit der Vermietung
• Verstoß gegen den Mietvertrag
• Unpünktliche Mietzahlungen
• Mietschulden

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Hallo @wwinkelhausen ,

vielen Dank für die Vervollständigung. 🙂

Ergänzend könnte man nun noch hinzufügen, dass die 3-monatige Kündigungsfrist unter Umständen (Dauer des bestehenden Mietverhältnisses) ersetzt wird durch eine Kündigungsfrist von maximal 9 Monaten.

VG

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... ich glaube, dass man allerbeste Möglichkeiten hat, Geld in den Sand zu setzen, wenn man versucht, einen Mieter ordentlich zu kündigen 

... es gibt im BGB ja so schöne, 'präzise' Formulierungen wie z.B. 

"Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist."

und/oder

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

... bedeutet wahrscheinlich, dass es umso schwieriger ist, einen 'schwierigen' Mieter ordentlich zu kündigen, je attraktiver und preiswerter die Wohnung ist

... vielleicht ist es am besten, 'Munition' zu sammeln und Abmahnungen bei jeder Verfehlung zu schreiben (z.B. wg. Nichteinhaltung der Putzordnung, Lärmbelästigung, Beleidigung des Vermieters, Störung des Hausfriedens etc), um eine Kündigung durchsetzen zu können

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'Munition' zu sammeln und Abmahnungen bei jeder Verfehlung zu schreiben

Stufe 4 der 2. Hauptphase ist hier gerade live. Hauptphase 3 scheint in greifbarer Nähe. Auf Stufe 9 schaffen manche es sogar in die Nachrichten. Viel Erfolg.

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Auch wenn etwas off-topic für die Datev-Community, mal meinen Senf dazu.

Der Mieterschutz und DSGVO sind schon hoch angesiedelte Bürgerschutzregelungen in unserem Lande.

Beide sollen eigentlich nachvollziehbar die Rechte anständiger Bürger schützen. Dabei wird aber verkannt, dass man die Dienstleister in nahezu unlösbare Konflikte und einen absolut unrealistischen Bürokratieaufwand treibt.

Beide sind sicher gut gemeint, nehmen aber grundsätzlich den ehrenwerten anständigen Bürger an.

Beim Mieterschutz wird der Vermieter grundsätzlich im Sinne eines großen die Mieter ausbeutenden, gewinnsüchtigen mit allen rechtlichen Mitteln und Abteilungen ausgerüsteten Konzerns oder Fonds betrachtet. Vor diesem muss man natürlich schützen.

Der "kleine" Vermieter von Privateigentum ist da aber quasi durch den Mietvertrag enteignet und einem bösartigen Mieter völlig ausgeliefert (selbst wenn man nach Jahren die zerstörte Mietsache wieder für sich haben sollte).

PS: Im Arbeitsrecht gibt es ja auch die eine oder andere Regel, welche sehr unsymmetrische Verhältnisse - gerade bei kleinen Unternehmungen - schaffen kann.

Die DSGVO ist im Grunde sicher notwendig, aber m.E. im Kern auch sehr praxisfremd. Sie macht für alle ehrlichen und redlichen Dienstleister das rechtskonforme Agieren schwer bis praktisch unmöglich, wird aber Betrüger letztlich nicht davon abhalten neben Betrug auch noch einen Verstoß gegen die DSGVO zu begehen. Im Übrigen sorgen sich viele Bürger kaum um die DSGVO, wenn kostenfreie APPs verfügbar sind oder man sich in Portal X- oder Y- anmeldet.

Besonders perfide ist, wenn da noch Geschäftsmodelle mit Abmahnungen entstehen, wen die Datenschutzbelehrung auf der Webpage auch nur in kleinsten Details fehlerhaft ist...

Das hier wird leider nicht helfen mit den bösen Mietern klar zu kommen, aber zeigt hoffentlich eine gewisse Anteilnahme...

Einzige Auswege:

Also, entweder mit den Mietern soweit versöhnen und denen alles so recht wie möglich machen, dass ein fairer Umgang wieder möglich ist

oder

ständig Mieten erhöhen, dafür ggf. Sanieren, Eigenbedarf organisieren und versuchen die Kündigung durch den Mieter zu provozieren oder einen zugelassenen Grund aufzutischen - ob dann aber künftige Mieter dauerhaft netter sind??

PS: Dieser Threat mach nicht gerade Lust auf's Vermieten an Privatpersonen...

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... danke für die bisherigen hilfreichen Feedbacks mehrerer Community-Mitglieder

Das Thema hat viele Facetten.

Man könnte sogar einen Datev-Bezug herstellen, wenn man wollte 😉

... also so ganz off-topic ist das Thema nun auch wieder nicht ... 😉

... beim Thema DSGVO gibt es eben jede Menge an Theorie und relativ wenig an anwendbaren Tipps für die Praxis ...

Ich nehme stark an, dass auch RAs und Gerichte sich hier auf dünnem Eis und dementsprechend unsicher fühlen.

Wer will hier schon ohne Not eine stinkende Dose "Surströmming" oder die "Büchse der Pandora" aufmachen. 

Bei einer Schutzvereinigung für Haus- und Grundbesitzer sagte man mir, dass es dort in der Region bisher noch kein einziges Gerichtsverfahren bzgl. der DSGVO gab

... perfekt wäre eine Art "Merkblatt", was man als privater Vermieter tun oder besser lassen sollte.

Vielleicht gibt es ja irgendwo auch schon Quellen mit Gerichtsurteilen zu diesem Themenbereich "DSGVO" und "private Vermietung" 

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... was noch interessant wäre zu wissen :

kann man die Kommunikation mit einzelnen 'unliebsamen' Mietern ausschließlich auf "Briefpost"  beschränken (keine Telefonate, kein WhatsApp & Co und am besten auch keine E-Mail) ?

Für Notfälle könnte man eine Notrufnummer zur Verfügung stellen, aber nicht für die Absonderung von 'Kommunikationsmüll'

Das hätte einige Vorteile, lässt sich aber möglicherweise nicht selektiv (nur bei einzelnen Kontaktpersonen) anwenden

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... eigentlich wäre ein vorläufiger "Zeitmietvertrag", also eine Art 'Probe(miet)zeit' , mit der Möglichkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses "auf unbestimmte Zeit", aus meiner Sicht eine gute Lösung, aber der Gesetzgeber hat hier mit einem Paragrafen im BGB einen Riegel vorgeschoben

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Manche Mieter haben zwar ständig etwas zu meckern, zu fordern und zu drohen,
fühlen sich aber trotzdem im 'Kuckucksnest' pudelwohl und ziehen alle 'Register', um bleiben zu können

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Die DSGVO schützt äußerst effektiv die persönlich Daten. Wenn der Vermieter die 100 Bewerbungen in eine Liste steckt und ungeschützt auf seinem PC oder in irgendeiner Cloud speichert, dann geht er nicht korrekt mit personenbezogenen Daten um. 

Mag lächerlich klingen, dann einfach mal ein bisschen auf https://www.dsgvo-portal.de/dsgvo-bussgeld-datenbank/ stöbern! Da findet man eine Arztpraxis, die die Akten in den Hausmüll geworfen hat oder die Arztsoftware, die ungefragt Daten der Patienten verkauft hat. 

Als Vermieter kann einen ein Auskunftsersuchen treffen, das ist vom Zeitaufwand her überschaubar. Für die Verarbeitung der Daten meiner Mieter habe ich einen vertraglichen Grund, nachdem sie raus sind, einen gesetzlichen, nämlich die Aufbewahrungsfristen. 

Die DSGVO ist nicht dafür da, jemandem Schadensersatz zukommen zu lassen. Hierzu wurde gerade der Saturn-Fall entschieden, als aufgrund einer Verwechslung ein Kunde die Daten eines anderen bekam. Ergebnis: Nix. 

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Danke für den Link, ist interessant. 

Und aufgrund des anderen Links... Ihr Programm "Meine Kanzlei" klingt interessant. Hat jemand aus der Community schon Erfahrungen damit gemacht?

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@RAHagena ,

dieser 'Bußgeld-Katalog', bzw. die Auflistung der anscheinend tatsächlich verhängten Strafen war mir nicht bekannt. 

... bei einigen 'Bußgeldern' steht "die Höhe des Bußgelds ist nicht bekannt", bei einigen Anderen steht "nicht rechtskräftig"

... da scheint doch noch Einiges 'im Nebel' zu liegen

... aber trotzdem:

es hatte mich schon eine ganze Weile interessiert, ob es denn tatsächlich überhaupt schon Urteile und Bußgelder im nennenswerten Volumen gegeben hat

Dass persönliche Daten schützenswert sind, ist klar, aber dass sogar 'fremde' E-Mail-Adressen im "CC"   oder im E-Mail-Text 'gefährlich' sind, war mir sooo nicht bewusst.

Es ist ja 'beliebte Praxis', dass man E-Mails auch in "CC" oder in "BCC" an kleine oder größere Verteiler sendet oder weiterleitet.

Anscheinend müsste man das immer erst vorher genehmigen lassen, um sich nicht angreifbar zu machen 

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Die Auflistung ist anscheinend eine private Zusammenstellung von Bußgeldern, die man irgendwo abrufen konnte, also ohne Gewähr der Richtigkeit und der Vollständigkeit.

Bei Nutzung von bcc hat man diese Probleme wohl nicht, da die anderen Adressen ja gerade nicht gesehen werden können.

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@Gelöschter Nutzer ,

ja, "bcc"-Verteilung ist bekannt und wird oft genutzt, aber ab und zu rutscht einem eine E-Mail mit weiteren E-Mail-Empfängern im "cc" durch die Finger .... peinlich ...

... ich habe auch schon viele E-Mails erhalten, in denen eine laaange Liste anderer E-Mail-Empfänger stand, auch z.B. E-Mails von Mandanten an Kunden oder Lieferanten und mit mir als cc-Empfänger ...

... mehr als peinlich für den Absender 

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Der nachfolgende Link ist mir heute zufällig "über den Weg gelaufen" ...

Leitfaden Datenschutz in der Immobilienbranche – Institut für Corporate Governance (icg-institut.de)

Könnte hier vielleicht interessant sein?

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Wenn man wirklich jedes Detail der DSGVA berücksichtigt, kommt man nicht mehr zum normalen Arbeiten.

Gerade in Bezug auf die Bewerbungen kann ich diese Aussage nicht nachvollziehen.

Durchlesen, Wohnung vermieten, Bewerbungen entsorgen. Die DSGVO einzuhalten, entspricht hier dem eigenen Interesse den Schreibtisch aufzuräumen.

wenn man per Serien-E-Mail eine Nachricht an alle Mieter versendet, kann es leicht passieren, dass man die Namen und E-Mail-Adressen versehentlich in das CC anstatt in das BCC schreibt.

Ja, und je nach Situation in der Tat kein Kleiner. Wie kann man das Lösen? Einfach nicht allen Mietern die privaten E-Mail-Adressen der anderen Mieter mitschicken. Gerade im Umfeld der Steuerberatung wundere ich mich, wie so eine Situation überhaupt entstehen kann? Gehen in der Kanzlei die Rundmails auch "versehentlich" über CC raus?

Ein Fachanwalt für Immobilienrecht hat mal in einer Veranstaltung gesagt, dass im Mietrecht der Datenschutz quasi ausgehebelt wird, weil die Mieter z.B. Auskunft über die Energie-Verbräuche der anderen Mieter erhalten (können)

Hier wird der Datenschutz nicht ausgehebelt, sondern man bewegt sich im explizit vorgesehenen Bereich des berechtigten Interesses. Ohne Grund und Kontext werden auch diese Daten (hoffentlich) nicht einfach herausgegeben.

Wenn Datenschutz mich nervt ist er schlecht, wenn er mir nutzt (Arzt od. Anwalt) ist er den meisten dann plötzlich doch relativ wichtig. Business as usual.

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@jejo  schrieb:

[...]

Leitfaden Datenschutz in der Immobilienbranche – Institut für Corporate Governance (icg-institut.de)

[...]

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... danke für den Link.

Die Informationen sind tatsächlich sehr interessant.

Ein privater Vermieter von einzelnen oder wenigen Wohneinheiten zählt sich vermutlich nicht zur Immobilienbranche, kann aber trotzdem in so manche Datenschutz-Pfütze treten, vor allem, wenn einzelne Mieter oder Mietinteressenten den Ehrgeiz haben, den Vermieter zu ärgern oder gar zu erpressen.

Eine abgespeckte Version der "Best Practices" (speziell für 'kleine' Privatvermieter) wäre natürlich sehr komfortabel und hilfreich.

Dann könnte man z.B. den Mietinteressenten schon beim ersten Kontakt ein datenschutzrechtlich ungefährliches Formular zukommen lassen.

Interessant ist, dass aber manche Mietinteressenten schon vorauseilend mit Informationen, Bonitätsauskünften und Antworten auf Fragen um die Ecke kommen, die man zu stellen nie gewagt hätte