kann die fällige Erbschaftsteuer auch mit den vom FA festgesetzten Immobilienwerten bezahlt werden ?

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folgendes "Problem":

ein Mandant erbt mehrere Immobilien, hat dann aber sehr wahrscheinlich ein Problem damit, die Erbschaftsteuer zu bezahlen, da nur wenig "Flüssiges" vorhanden ist.

Akzeptiert die Finanzverwaltung auch die Übertragung von Grundbesitz zum Ausgleich von Steuerschulden oder gilt dort nur das Motto "nur Bares ist Wahres" ?

Wäre der Mandant vielleicht gezwungen, Kredite aufzunehmen gegen Sicherheiten in Form von Grundschulden etc. oder gar Grundbesitz zu verkaufen ?

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Das Problem ist bekannt und erkannt: 

a) Hypotheken aufnehmen kann vom Erben erwartet werden

b) Verkauf der Immobilien nicht

c) Letztlich gibt es ncoh eine zinsloses Stundung über 10 Jahre , so dass aus den lfd. Erträgen die Erbschaftsteuer sukzessive bezahlt bzw. angespart werden kann. 

Aber das sollte der steuerliche Berater alles wissen. 

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Vielen Dank für die hilfreiche Antwort, @bodensee ,

ich bin auch optimistisch, dass der Steuerberater schon viele Nachlasssachen auf dem Tisch hatte und sinnvolle Lösungen empfehlen wird.

Was in solchen Fällen aber vermutlich auch immer wieder zu Differenzen führt, ist die Bewertung des Grundbesitzes.

Verkehrswert-Gutachten, die z.B. schon 10 Jahre alt sind, sind wahrscheinlich unbrauchbar oder müssten neu erstellt werden oder der Steuerberater kennt noch andere Quellen, die evtl. einigermaßen realistische Werte liefern, z.B. Bewertungs-Tools der Finanzverwaltung 

Die Bewertung des Grundvermögens ist auf jeden Fall ein sehr "heikles" Thema, je nachdem, für welche Zwecke bewertet wird.

Meine ursprüngliche Frage war, ob ein Erbe einen Teil seines geerbten Grundbesitzes an den Staat zwecks Bezahlung der Erbschaftsteuer übereignen kann und zwar zu dem festgesetzten Wert lt Bewertung der Finanzverwaltung

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@Keiner_von_Denen  schrieb:

Vielen Dank für die hilfreiche Antwort, @bodensee ,

Meine ursprüngliche Frage war, ob ein Erbe einen Teil seines geerbten Grundbesitzes an den Staat zwecks Bezahlung der Erbschaftsteuer übereignen kann und zwar zu dem festgesetzten Wert lt Bewertung der Finanzverwaltung

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Da muss ich adhoc passen, müsste man mal recherchieren.  Aber ich wäre mir ziemlich sicher das die Finanzverwaltung das nicht akzeptieren wird, weil Sie dann ja das Problem der Vermarktung hat. In meiner Karriere ist so etwas noch nicht vorgekommen.  Was passiert ist das die finanzverwaltung bei entsprechenden Schulden eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen kann- das hatte ich schon live erlebt und war rechtswidrig. Dann kann der Verkauf nur stattfinden wenn die Hypothek vorher gelöscht = bezahlt wird. 

Daher wäre ich mir ziemlich sicher das dies kein gangbarer Weg ist die Fin.verwaltung sozusagen mit den eigenen Mitteln zu schlagen , nach dem Motto wenn ihr die Immo so hoch bewertet dann nehmt die Immo doch löscht die Steuerschulden und gut ist. Aber wie gesagt damit ging das Verwertungsrisiko über , die Verwaltung muss die Fin.verwaltung machen oder eine HV beauftragen, wird aus meiner Sicht alles nicht passieren. 

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nach dem Motto wenn ihr die Immo so hoch bewertet dann nehmt die Immo doch löscht die Steuerschulden und gut ist

ja, das war mein Gedanke 😁

Wer schlägt sich schon gern mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren herum ?

Im Landesgrundstücksmarktbericht zu stöbern, ist auch recht aufwändig

Aber wann ist es sinnvoll, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen, zumal diese Honorare auch stark am Erbe nagen ?

Andererseits kann sich ein Gutachten  doch sehr lohnen, wenn man einen deutlich niedrigeren Verkehrswert gegenüber der Bewertung der Finanzverwaltung nachweisen kann

Würden Sie mir die Quelle nennen, wenn Ihnen ein Fall begegnet, bei dem man die Erbschaftsteuerschulden mit Quadratmetern anstatt mit Euros tilgen konnte ?

(es gibt ja auch genügend Fälle, bei denen mangels Erben ein Grundbesitz komplett an den Staat fällt)

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§3 AO Steuern sind Geldleistungen. Sach- und Dienstleistungen scheiden damit aus. Oder anders formuliert Finanzbeamte können ihre Einkommensteuerschulden auch nicht abarbeiten. 

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Die Hingabe einer Immobilien zur Begleichung einer Steuerschuld sehe ich nicht für möglich an. Kunstgegenständer und dgl. ginge zur Begleichung von Steuerschulden § 224a AO.

Die Bewertung von Immobilen erfolgt nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Hierin ist klar geregelt nach welchen steuerrechtlichen Bedingungen die Bewertung durchgeführt wird. Sollte jemand der Meinung sein der Wertansatz der Immobilie nach BewG ist zum Bewertungsstichtag zu hoch, kann derjenige durch ein Gutachten eines amtlich vereidigten Sachverständigen oder durch den Gutachterausschuss der örtlichen Gemeinde den niedrigeren Wert feststellen lassen.

mfg

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Sollte mir so ein Fall unterkommen gerne und kein Problem. 

Grundbesitz fällt Vater Staat anheim, andere Baustelle wenn kein Erbe bestimmt ist und gefunden werden kann dann bleibt als letzte  Lösung nur Vater Staat oder er wird testamentarisch bestimmt als Erbe und schlägt nicht aus. 

Gutachten machen durchaus Sinn zumal der BFH inzwischen ja zumindest im Ertragssteuerrecht entschieden hat das auch online Gutachten anwendbar sind und die bekommen Sie zwischen 800 und 1000 EUR je nach Gebäude. 

Im Landesgrundstücksmarktbericht zu stöbern, ist auch recht aufwändig

Das wiederum kann ich nur empfehlen, hatte ich auch in ein paar Fällen in denen ich durch das stöbern im Grundstücksmarktbericht der STadt Konstanz, einige Bewertungfehler darlegen konnte  und damit der Wert des Erbes um 20% waren dann doch auch einige Tausender Erbschaftsteuer reduziert werden konnte. 

Wer schlägt sich schon gern mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren herum ?

Vermutlich niemand gerne aber hilft halt nix, muss man durch bin ich jetzt auch nicht gerade Spezialist aber wenn ich den Auftrag habe muss ich mich halt kümmern. 

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*offtopic*, sorry

... apropos Konstanz :

Spoiler

@bodensee 

... da ich z.Zt. mit dem Gedanken spiele, irgendwann demnächst am Bodensee oder direkt in Konstanz einen Fuß in die Tür zu stellen, um später komplett an den Bodensee zu wechseln, war ich doch ziemlich überrascht, auf welchem Niveau sich die Immobilienpreise und die Mietpreise bewegen.

In Konstanz bewegen sich die Preise anscheinend mit einer gewissen Konstanz nach oben 😉

... und je länger man wartet, 'desto dünner wird die Luft'

... oder gibt's am ... ähm ... beim @bodensee eine bezahlbare, komfortable Einliegerwohnung ? 😉

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Bei mir gibt es derzeit keine bezahlbare ETW allerdings bei meiner Tochter. 

Aber falls , mit ganz vielen wenn's und aber's steht Ende diesen Jahres oder Anfang nächsten Jahres fest kann es sein dass ich auf der Reichenau etwas erwerbe und da gibt es in der Tat eine ELW. 

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2. Versuch hat ja doch mit dem Spoiler geklappt

Spoiler

Die Immopreise sind zwar nicht ganz auf dem Niveau von München, aber mit Stuttgart können wir locker mithalten. Derzeit in der Maximalvariante 20k / qm in einem umgebauten Hochhaus aus Gewerbe wurden Lofts die vermutlich ein Vermögen an Umbaukosten verschlungen haben. 

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@bodensee  schrieb:

Spoiler

[...] Die Immopreise sind zwar nicht ganz auf dem Niveau von München, aber mit Stuttgart können wir locker mithalten. [...]

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Spoiler

... zu den hohen Immobilienpreisen will ich jetzt aber nicht gratulieren, es sei denn, Sie sind Eigentümer von stattlichen Immobilien 😉

[#13]

Danke @bodensee ,

am Ende zählt das Ergebnis der Bewertung, das sich ja direkt auf die Höhe der Erbschaftsteuer auswirkt.

Gibt es vielleicht Erfahrungswerte, ob die Finanzverwaltung grundsätzlich zu hoch bewertet, und wenn ja, um etwa wieviel Prozent ?

Die öffentlich bestellten und vereidigten Immobilien-Sachverständigen arbeiten ja vermutlich alle nach festen Regeln und mit den üblichen Quellen. Z,B. taucht der Name "Sprengnetter" immer wieder auf.

Insofern müssten Immobilien-Sachverständige meiner Meinung nach eigentlich alle zu einem ähnlichen Ergebnis kommen. Dem ist aber vermutlich nicht so.

Sie schreiben :

Gutachten machen durchaus Sinn zumal der BFH inzwischen ja zumindest im Ertragssteuerrecht entschieden hat das auch online Gutachten anwendbar sind und die bekommen Sie zwischen 800 und 1000 EUR je nach Gebäude. 

Das klingt natürlich interessant, da ein bereits angesprochener Immobilien-Sachverständiger angedeutet hat, dass er eigentlich unter 4.000 € gar nicht erst anfängt.

Wenn allerdings der 'günstige' Gutachter höher bewertet als der teure Gutachter, hat man nichts gewonnen. Eigentlich müsste man mehrere Gutachten in Auftrag geben und dann das "angenehmste" beim FA einreichen. Das wäre allerdings eine ziemlich zeitaufwändige und teure Methode.

Aber wie ermittelt man einen relativ niedrigen Wert ?

Eigentlich müsste die FV die "besten" und meisten und "realistischsten" Werte zur Verfügung haben, da sie ja einen riesengroßen Bestand an realen Daten (z.B. Immobilien-Verkäufen) in vergleichbarer Lage und Qualität zur Verfügung haben 

Ich habe schon mehrere Gutachter live erlebt. Der Eine vermaß das gesamte Haus bis auf den letzten Millimeter, den Anderen interessierte nur die Gesamtlänge, Gesamtbreite und Gesamthöhe, der Gutachter der FV schaute sich alle Räume an, vermaß aber nichts und meinte nur, er könne nur in dem Rahmen bewerten, den das FA vorgibt.

Das klingt alles nicht so zuverlässig einschätzbar.

Am Ende ist es vielleicht Verhandlungssache zwischen dem StB und dem FA, welche Bewertung "ausgewürfelt" wird

[#14]

@bodensee ,

wie sieht es aus mit dem Projekt 'Reichenau'

(befand sich noch in meiner Wiedervorlage)

... klingt nach einem Objekt innerhalb einer Wohnanlage, könnte aber auch ein schnuckeliges Grundstück mit direktem Zugang zum Wasser sein 😉

[#15]

Hallo Herr Vogtsburger, 

liegt im Moment auf Eis, kein eigener Seezugang , aber die Entfernung zum See würden ich so auf ca. 20m schätzen. 

Daher vom Balkon und Terrasse perfekter Blick 😀 Aber mein Bauch sagt mir, das thema hat sich erledigt. 

Mal sehen was sich zwischen den Jahren so tut. 

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@Keiner_von_Denen  schrieb:

Am Ende ist es vielleicht Verhandlungssache zwischen dem StB und dem FA, welche Bewertung "ausgewürfelt" wird

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Ausgewürfelt und verhandelt wie im Rahmen der Schlussbesprechung BP wird hier in aller Regel nicht. Zumindste bei uns im tiefen Süden meint das FA und ihr Bausachverständiger sei die einzige Instanz die den Wert der Immo objektiv berechnen könne.  Gutachter haben dafür immer eine Spannweite.  Meine Erfahrung wäre im Regelfall das der Steuerwert vom FA unter dem Verkehrswert liegt- Ausnahmen bestätigen die Regel- . Eine Quote zu nennen schwer aber bei den Immo die ich in der Kanzlei hatte waren das meist schon 10-20% tiefer als der Verkehrswert, in einem Fall - und da haben wir uns natürlich nicht beschwert, lag der FA Wert bei 60% des Verkehrswerts.  Das war deswegen bemerkenswert weil etwa 1 Jahr nach dem Erbgang die Wohnung verkauft wurde eben um jene 40% teurer, was dann steuerfrei geschehen konnte. 

[#17]

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@bodensee  schrieb:

[…]

liegt im Moment auf Eis, kein eigener Seezugang , aber die Entfernung zum See würde ich so auf ca. 20m schätzen. 

Daher vom Balkon und Terrasse perfekter Blick 😀 Aber mein Bauch sagt mir, das Thema hat sich erledigt. 

[…]

… sehr schade ... ein gemietetes Seegrundstück zu einem Datev-Community-Freundschaftspreis hätte viel 'Charme'

... aber wenn sich selbst ein 'gestandener' und etablierter StB in eine längere Liste von Kauf-Interessenten einreihen muss, geht es wahrscheinlich eher um das Pokern um den maximal zu erzielenden Kaufpreis für die Immobilie. Ein Freundschaftspreis für die Vermietung an einen Datev-Community-Leidensgenossen wäre da wahrscheinlich so unwahrscheinlich wie ein 5er im Lotto oder wie eine schnelle Umsetzung von Datev-Ideas 😎

... keine Ahnung, aber vielleicht ist es ja auf der Reichenau auch so, dass es sich die Einheimischen gar nicht leisten können, selbst auf der Insel zu wohnen, weil die Touristen und 'Neubürger' sehr hohe Preise für die Lage und für den Blick auf den See bezahlen 😎

Vielleicht sollte ich mir eine andere Region mit viel Wasser suchen, z.B. eine der vielen Regionen mit dem Zusatz "Schweiz"

(Die Bezeichnung Schweiz gibt es über 250 Mal, davon weit über 100 allein in Deutschland)

(siehe https://de.wikipedia.org/wiki/Schweiz_(Landschaftsbezeichnung) )

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@bodensee  schrieb:

Eine Quote zu nennen schwer aber bei den Immo die ich in der Kanzlei hatte waren das meist schon 10-20% tiefer als der Verkehrswert, in einem Fall - und da haben wir uns natürlich nicht beschwert, lag der FA Wert bei 60% des Verkehrswerts. 

gegen 10%-20% Bewertung unter dem Verkehrswert hätte ich natürlich nichts einzuwenden 😉

Im Moment sind mehrere Gutachten in Bearbeitung

Ich schaue mir die Ergebnisse an und versuche, den niedrigsten Wert zu erwischen.

Jeder eingesparte TEuro lässt sich ziemlich gut an den Mandanten "verkaufen"

Erbschaftsteuer ist immer ein kräftiger Schlag ins Kontor 😉

[#19]

@bodensee und @alle anderen Steuersachverständigen.

Ich greife das Thema "Erbschaftsteuer" aus konkretem Anlass nochmal auf und möchte gerne eine Verständnisfrage in diesen virtuellen Raum werfen

Beispiel:

von der Finanzverwaltung festgesetzter Verkehrswert für eine vererbte Immobilie : 500.000 EUR 

tatsächlicher Verkaufspreis der Immobilie (innerhalb eines Jahres) an einen fremden Käufer : 250.000 EUR

Würde in einem solchen Fall der Verkehrswert halbiert

und somit die Erbschaftsteuer entsprechend reduziert werden ?

Ich weiß, dass das Finanzamt den Verkehrswert auch gerne nach oben korrigiert, wenn eine Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zu einem höheren Preis veräußert wird

Aber gilt das auch für die Reduzierung des Verkehrswertes ?

[#20]

Der nach BewG ermittelte Bedarfswert ist die Obergrenze für die Finanzverwaltung und damit bindend. Dass ein später erzielter, höherer Kaufpreis zu einer verböserung führt ist ein Märchen.

Wenn der Bescheid noch änderbar ist, dann kann sich der Steuerpflichtige auf den tatsächlich niedrigeren Wert berufen. Ist Bestandskraft eingetreten dann sieht es schlecht aus 

[#21]

im aktuellen Fall ist es nicht vorgesehen, das Objekt kurzfristig wieder zu verkaufen, und schon gar nicht innerhalb eines Jahres.

Das eigentliche Problem ist hier eher, dass der Verkehrswert bzw. der erzielbare Verkaufspreis für das Grundstück wg. den hohen Abriss- und Entsorgungskosten sehr wahrscheinlich deutlich unterhalb des Bodenwerts liegen wird.

Der aktuelle Grundsteuerwert wurde von der Finanzverwaltung etwa auf den doppelten Bodenwert festgesetzt.

Ich bin gespannt, welchen Verkehrswert jetzt der vereidigte Immobiliengutachter ermittelt

und in diesem Zusammenhang natürlich, ob die Finanzverwaltung auch Verkehrswerte akzeptiert, die unterhalb des Bodenwertes liegen